NehnuteľnostiVýpoveď z nájmu - ako správne postupovať?

Výpoveď z nájmu – ako správne postupovať?

Uzavretím nájomnej zmluvy na byt vzniká medzi nájomcom a prenajímateľom vzťah, na základe ktorého prislúchajú obom zmluvným stranám ako práva, tak aj povinnosti. Jedným z práv nájomcu a zároveň aj pojmových znakov nájomnej zmluvy je dočasné užívanie bytu za odplatu. Zmluva preto môže byť uzatvorená na dobu určitú ale aj neurčitú. Ak doba zániku nájomného vzťahu nie je v zmluve určená, má sa za to, že zmluva bola uzavretá na dobu neurčitú. V úmysle skončiť nájomný vzťah uzavretý na dobu neurčitú možno pristúpiť k uzatvoreniu písomnej dohody medzi nájomcom a prenajímateľom, v ktorej obe zmluvné strany vyjadria vôľu nájomný vzťah ukončiť. Zmluvný vzťah však možno ukončiť aj výpoveďou, a to buď zo strany nájomcu, alebo prenajímateľa. V tomto článku sa zameriame na to, ako ukončiť nájomnú zmluvu výpoveďou z nájmu a ako by mala výpoveď vyzerať. 

Výpoveď z nájmu- všeobecne

Výpoveď z nájmu je jednostranný právny úkon, ktorým dáva jedna zmluvná strana druhej na vedomie, že už ďalej nemá záujem či už poskytovať nájom druhej strane, alebo užívať predmet nájmu. Za týmto účelom je možné pristúpiť k výpovedi. Zákon vyžaduje, aby bola dodržaná písomná forma, pretože ak by tomu tak nebolo, takýto právny úkon by bol absolútne neplatný a nebolo by možné odvolávať sa na to, že to bolo druhej strane ústne oznámené a vedela o tom. Výpoveď môže dať buď nájomca alebo prenajímateľ, ale zákon im určuje odlišné dôvody, kedy tak môžu urobiť. Zatiaľ čo nájomca smie zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu, prenajímateľ tak môže urobiť len zo zákonom vymedzených dôvodov. 

Výpoveď z nájmu zo strany prenajímateľa

Prenajímateľ môže nájomcovi vypovedať nájom len z nasledovných zákonom stanovených dôvodov:

  • Prenajímateľ potrebuje prenechať byt na užívanie buď pre seba alebo niektorého z členov rodiny (manžel, svoje deti, vnúčatá, zať alebo nevesta, svojich rodičia alebo súrodenci);
  • Ak ide o služobný byt a nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú sa nájom vzťahoval (je potrebné priložiť listinu, ktorá to preukazuje);
  • Nájomca alebo členovia jeho domácnosti hrubo poškodzujú byt alebo narušujú pokojné bývanie ostatných nájomcov a vlastníkov bytov, či ohrozujú bezpečnosť alebo porušujú dobré mravy;
  • Nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, napríklad nezaplatením nájomného;
  • Z dôvodu verejného záujmu sa bude s bytom manipulovať a nebude preto užívateľný, prípadne ak si byt vyžaduje opravy počas ktorých ho minimálne 6 mesiacov nebude možné užívať (je potrebné priložiť listinu, ktorá to preukazuje);
  • Ak bol byt užívaný na osobitné určenie a nájomca prestal spĺňať podmienky (je potrebné priložiť listinu, ktorá to preukazuje);
  • Byt je využívaný nájomcom na iné účely ako na bývanie bez povolenia prenajímateľa.

(výpovedné dôvody možno nájsť v ust. § 711 Zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník)

Okrem písomnej formy je dôležité tiež dbať na to, aby dôvody, pre ktoré k výpovedi došlo, boli čo najexaktnejšie skutkovo vymedzené, aby z nich druhá strana bola schopná dôvod rozoznať a nezameniť si ho s iným. Nestačí odkázať na ustanovenie zákona, ktoré dôvod vyjadruje, ale má sa demonštrovať na konkrétnej situácii. Súd dokonca ani len nie je viazaný právnou kvalifikáciou, ak by ju prenajímateľ uviedol, pretože vychádza zo skutkovo vymedzenej situácie. Výpoveď má byť prenajímateľom podpísaná a nájomcovi adresovaná a doručená. Ak už raz vo výpovedi doručenej druhej strane uvedieme konkrétny dôvod, dodatočne ho nie je možné zmeniť za iný. 

Potrebujete sa poradiť?
Využite právnu poradňu Verdikto. Odpoveď advokáta obdržíte do 24 hodín.

Nájomca v hmotnej núdzi

Účelom zákonodarcu je chrániť nájomné bývanie. Príkladom je situácia, ak nájomca je v hmotnej núdzi, nie je schopný sumu nájomného zaplatiť a prenajímateľ mu z toho dôvodu dá z nájmu výpoveď. Nájomca má za týchto okolností možnosť prenajímateľovi preukázať, že ku dňu doručenia výpovede sa z objektívnych dôvodov ocitol v stave núdze. Stav hmotnej núdze definuje ust. § 2 zákona č. 417/2013 Z.z. o pomoci v hmotnej núdzi a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Ak sa nájomcovi podarí najneskôr do skončenia výpovednej lehoty prenajímateľovi stav núdze preukázať, výpovedná lehota sa predlží o tzv. ochrannú lehotu, ktorá je v trvaní 6 mesiacov.

Výpovedná lehota

Právny poriadok Slovenskej republiky určuje aj výpovednú lehotu. Ňou je doba, počas ktorej ešte nájom stále trvá napriek tomu, že už jednou zo strán bola výpoveď daná. Výpovedná lehota nám zároveň určuje moment zániku nájomného vzťahu. V zmysle zákona výpovedná lehota trvá 3 mesiace, a to bez ohľadu na to, či zmluvu vypovedal nájomca alebo prenajímateľ. Začiatok plynutia výpovednej lehoty je špecifický. Výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom bola druhej strane výpoveď doručená (teda, ak by bola výpoveď doručená napr. 17. októbra, výpovedná začína plynúť od 1. novembra).

Doručovanie výpovede z nájmu

Výpoveď je jednostranný právny úkon a preto je potrebné, aby sa druhá strana o nej dozvedela a aby tak z nej mohli plynúť aj účinky. Výpoveď sa doručuje buď na adresu, ktorú adresát uviedol, alebo, ak neuviedol žiadnu, tak u fyzickej osoby na adresu evidovanú v registri obyvateľov SR a u právnickej osoby na adresu sídla zapísaného v obchodnom alebo inom registri. Ak sa výpoveď nepodarí doručiť, netreba zúfať. Zákon počíta aj s takouto situáciou, a teda platí fikcia, že ak sa výpoveď doručiť nepodarilo, za doručenú sa bude považovať dňom jej vrátenia odosielateľovi. Stane sa tak aj ak by sa adresát o tom nedozvedel.

ZANECHAŤ ODPOVEĎ

Zadajte svoj komentár!
Zadajte svoje meno tu

Najčítanejší články

Najnovšie články

Ďalšie články