Väčšina z nás si pojem „nájomná zmluva“ spája výlučne s nájmom bytu, ale v skutočnosti je tento pojem omnoho komplexnejší a širší. Podstatou nájomnej zmluvy je vznik záväzkového vzťahu, ktorý spočíva predovšetkým v dočasnom a odplatnom prenechaní veci na užívanie nájomcom, pričom je podstatné myslieť na to, že nedochádza k zmene vlastníka. V súčasnosti je nájomná zmluva najvyužívanejšou formou na prenechanie cudzej veci na užívanie osobe odlišnej od jej vlastníka.
Nájomná zmluva a jej špecifiká či náležitosti sú na rozdiel od iných zmluvných typov upravené výlučne v Zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „Občiansky zákonník“), ktorý obsahuje nielen všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy, ale aj osobitné druhy nájmov, a to:
- nájom bytu,
- nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie,
- podnájom bytu/časti bytu,
- nájom a podnájom nebytových priestorov,
- podnikateľský nájom hnuteľných vecí.
V tomto článku sa zameriame konkrétne na nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka a najčastejšie otázky, ktoré sú s nim spojené.
- V akých prípadoch mám pristúpiť k uzavretiu zmluve o nájme bytu?
- Aké sú obsahové náležitosti nájomnej zmluvy?
- Označenie bytu a popis jeho príslušenstva
- Rozsah užívania bytu a jeho príslušenstva
- Výška nájomného
- Výška úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu
- Môže mi prenajímateľ v nájomnej zmluve zakázať chov zvierat?
- Môže mi prenajímateľ v nájomnej zmluve zakázať fajčiť v byte?
- Čo mám robiť, ak sa vyskytla vada, ktorá mi bráni riadne užívať byt?
- Čo mám robiť, ak je potrebné v byte vykonať drobnú opravu alebo bežnú údržbu?
- Čo robiť, ak nájomca neplatí nájom?
- Ako zaniká nájom bytu?
V akých prípadoch mám pristúpiť k uzavretiu zmluve o nájme bytu?
Zmluva o nájme bytu je podkategóriou nájomnej zmluvy a odlišuje sa špecifickým a konkrétnym predmetom, ktorým je byt. Ak je mojim úmyslom užívať byt, ktorého vlastníkom je tretia osoba, ktorá tento byt ponúka za odplatu do užívania, musím pristúpiť k uzatvoreniu zmluvy o nájme bytu. Táto zmluva je právnym titulom, ktorý ma oprávňuje byt užívať. Takto uzavretý právny vzťah sa vyznačuje aj svojou dlhodobosťou.
Aké sú obsahové náležitosti nájomnej zmluvy?
Na to, aby nájomná zmluva bola platná, musí obsahovať konkrétne podstatné náležitosti, ktoré nesmú absentovať, inak bude zmluva vadná a bude sa považovať za absolútne neplatnú. Základom každej zmluvy je vymedzenie zmluvných strán, ktoré sa pri tomto zmluvnom type označujú ako nájomca a prenajímateľ. Zmluva o nájme bytu musí ďalej obsahovať:
- označenie bytu a popis jeho príslušenstva,
- rozsah užívania bytu a jeho príslušenstva,
- výšku nájomného,
- výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.
Poďme si bližšie charakterizovať, čo sa pod vymenovanými náležitosťami rozumie.
Označenie bytu a popis jeho príslušenstva
V nájomnej zmluve je nevyhnutné označiť predmet nájmu, teda konkrétny byt a špecifikovať ho tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným bytom. Pri tejto identifikácii je ideálne siahnuť po liste vlastníctva a údajoch v ňom uvedených. Uvádzame ako polohu bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, tak aj polohu bytu v bytovom dome.
Pri označení bytu je potrebné uviesť najmä číslo listu vlastníctva, na ktorom sa byt nachádza, okres, obec a katastrálne územie, číslo parcely, číslo bytu, číslo vchodu, poschodie, názov ulice, súpisné číslo, mesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza a výmeru bytu.
Pod pojmom príslušenstvo bytu rozumieme predovšetkým vedľajšie miestnosti a vedľajšie priestory bytu. Vedľajšie miestnosti sú tie, ktoré síce sú súčasťou bytu ale neslúžia priamo ako obytné miestnosti. Sú však určené na to, aby sa spolu s bytom užívali, teda ide napríklad o šatník alebo predsieň. Naopak, vedľajšie priestory sa nachádzajú mimo bytu, no tiež sú určené na to, aby sa užívali spoločne s bytom. Vedľajším priestorom bude napríklad pivnica alebo kočikáreň.
Rozsah užívania bytu a jeho príslušenstva
Pod touto náležitosťou treba rozumieť vymedzenie, do akej miery je nájomca oprávnený byt a jeho príslušenstvo využívať, teda či prenajímateľ dáva do nájmu celý byt alebo príklad len jednu izbu. Túto požiadavku nie je za každých okolností nevyhnutné explicitne v zmluve uviesť ale bude sa považovať za splnenú aj ak z nájomnej zmluvy nebude vyplývať žiadne obmedzenie nájomcu v užívaní bytu.
Výška nájomného
Výšku nájomného nie je v nájomnej zmluve potrebné ustáliť konkrétnou sumou, ale môže byť určená aj uvedením spôsobu jej výpočtu. Na to, aby takého dojednanie bolo platné, je nevyhnutné spôsob výpočtu stanoviť dostatočne určito, aby nevznikali ani na jednej zo zmluvných strán pochybnosti.
Výška úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu
Za plnenia spojené s užívaním bytu považujeme plnenia, ktoré slúžia na účely bývania a zaradiť tam môžeme napríklad dodávku tepla, dodávku pitnej vody, prevádzku výťahov a pod.
Okrem uvedených podstatných náležitostí si zmluvné strany v zmysle zmluvnej voľnosti môžu dohodnúť aj vedľajšie dojednania rôzneho charakteru, napríklad či má nájomca právo v byte chovať domáce zvieratá, zákaz fajčiť v byte, dobu nájmu…
Môže mi prenajímateľ v nájomnej zmluve zakázať chov zvierat?
Prenajímateľ môže v nájomnej zmluve zakomponovať aj vedľajšie dojednanie, v ktorom chov zvierat v prenajímanom byte nájomcovi zakáže. Pri téme domácich zvierat ale môžu nastať rôzne alternatívy, bežnou praxou je, že prenajímateľ pristúpi napríklad k zvýšeniu nájmu. Netreba zabúdať ani na to, že nájomca zodpovedá prenajímateľovi za škody, ktoré v byte počas trvania záväzkového vzťahu vzniknú, teda aj za škody, ktoré v byte vzniknú chovom zvieraťa.
Môže mi prenajímateľ v nájomnej zmluve zakázať fajčiť v byte?
Podobne ako pri chove zvierat, prenajímateľ môže nájomcovi zakázať aj fajčenie v priestoroch bytu. Tento zákaz odporúčame rešpektovať, pretože ak sa prenajímateľ dozvie o porušovaní zákazu fajčiť, môže dokonca pristúpiť vypovedaniu nájmu. Ak ale zmluva o zákaze fajčenia mlčí, má sa za to, že je povolené.
Čo mám robiť, ak sa vyskytla vada, ktorá mi bráni riadne užívať byt?
V zmysle Občianskeho zákonníka je prenajímateľ povinný nájomcovi zabezpečiť plný a nerušený výkon práv spojený s užívaním bytu. To znamená, že ak sa vyskytne v byte vada, ktorá nájomcovi bráni v jeho riadnom užívaní, je v povinnosťou vlastníka bytu, teda prenajímateľa, aby túto vadu odstránil na svoje náklady. Nemôže ísť však o akúkoľvek bežnú vadu.
Postup je v takejto situácii nasledovný:
- nájomca je povinný prenajímateľovi oznámiť potrebu opravy vady, ktorá mu bráni v riadnom užívaní bytu a ohrozuje výkon jeho nájomného práva- týmto nájomca dáva prenajímateľovi možnosť, aby vady odstránil sám,
- ak si prenajímateľ svoju povinnosť nesplní a vady ani napriek upozorneniu nájomcu neodstráni, nájomca je oprávnený odstrániť vady sám v nevyhnutnej miere a následne sa od prenajímateľa dožadovať náhradu účelne vynaložených nákladov na to, aby bolo opäť možné riadne užívanie bytu.
Čo mám robiť, ak je potrebné v byte vykonať drobnú opravu alebo bežnú údržbu?
Odlišná situácia je pri bežnej údržbe bytu a pri drobných opravách v byte súvisiacich s jeho užívaním, ktorých potreba vznikla počas existencie nájomného vzťahu.
Za bežnú údržbu považujeme práce, ktoré je v určitých intervaloch potrebné vykonávať na udržanie hodnoty bytu. Ide napríklad o maľovanie, opravu vstavaného nábytku, tepovanie.
Za drobnú opravu považujeme takú, ak náklad na ňu neprevýši sumu 6,64 €. Ak sa súčasne vykonáva viac opráv na tej istej veci, ktoré spolu súvisia, za rozhodujúcu považujeme sumu zistenú sčítaním nákladov na všetky tieto opravy. Výpočet drobných opráv na byte možno nájsť v Prílohe č. 1 Nariadenia vlády Slovenskej republiky č. 87/1995 Z. z. ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka.
Ak ide o niektorú z uvedených situácií, náklady na nich hradí nájomca. Prenajímateľ sa môže domáhať splnenia týchto povinností nájomcom aj žalobou na súde alebo smie vykonať drobné opravy, prípadne bežnú údržbu bytu sám, avšak na náklady nájomcu. Opäť ale predpokladom pre zvolenie tohto postupu a na vymoženie si náhrady nákladov od nájomcu je, aby prenajímateľ oznámil nájomcovi, že svoje oprávnenie využije.
Nie ste si prípravou nájomnej zmluvy istí a radšej by ste všetko nechali na skúsených advokátoch? Vyberte si svojho advokáta na Verdikto.cz a predíďte tak prípadným problémom.
Čo robiť, ak nájomca neplatí nájom?
Jednou zo základných povinností nájomcu je platiť nájomné za užívanie bytu. Občiansky zákonník nepriamo zavádza 5 dňovú toleranciu po dátume splatnosti bez sankcie. V prípade omeškania so zaplatením nájomného viac ako 5 dní po lehote splatnosti, vzniká prenajímateľovi nárok na poplatok z omeškania z dlžnej sumy za každý deň omeškania už odo dňa, ktorý nasleduje po dni splatnosti. Naopak, ak to nájomca stihne a dlžnú sumu zaplatí v priebehu 5 dní po dátume splatnosti, prenajímateľovi nárok na poplatok z omeškania nevzniká a nesmie si ho voči nájomcovi uplatňovať.
Výška poplatku z omeškanie nezávisí od ľubovôle prenajímateľa ale je stanovená v § 4 Nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka.
Ako zaniká nájom bytu?
Medzi spôsoby zániku nájomného záväzkového vzťahu radíme:
- písomnú dohodu medzi prenajímateľom a nájomcom bez udania dôvodu, ktorá musí obsahovať presný dátum ukončenia nájmu,
- uplynutie doby nájmu pri nájme dojednanom na dobu určitú,
- písomnú výpoveď nájomcu alebo prenajímateľa.
Je potrebné myslieť na to, že nájomný vzťah nezanikne konkludentne. Teda ak sa napríklad nájomca odsťahuje z bytu, neznamená to, že došlo k zániku nájomného vzťahu.
Opatrným treba byť predovšetkým pri písomnej výpovedi. Tento spôsob sa zásadne využíva vtedy, ak bola nájomná zmluva uzatvorená na dobu neurčitú. Zatiaľ čo nájomca smie pristúpiť k výpovedi v zásade kedykoľvek bez udania dôvodu, prenajímateľ tak môže urobiť len vtedy, ak sa na konkrétnu situáciu vzťahuje niektorý z výpovedných dôvodov uvedených v § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Pri výpovedi prenajímateľa z dôvodu uvedeného v § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka je zákonnou podmienkou písomná forma a uvedenie konkrétneho dôvodu výpovede s vymedzením skutkových okolností, ktorý už dodatočne meniť nemožno.
Základná výpovedná lehota je v trvaní 3 mesiacov a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená a zaniká posledným dňom lehoty. Zákon nevylučuje, aby prenajímateľ písomne určil nájomcovi aj dlhšiu výpovednú lehotu.
Nájomná zmluva vzor 2023 na stiahnutie zadarmo
V prípade, že sa chystáte uzavrieť nájomnú zmluvu na byt, naši advokáti pre vás pripravili všeobecný vzor nájomnej zmluvy. Stiahnutie vzoru je úplne zadarmo.
